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住宅變更商用房的條件及法律依據(jù)

住宅房是用來(lái)居住使用的房屋，但現(xiàn)實(shí)中存在著將住宅改變成商用房使用的情況。那么住宅改變?yōu)樯逃梅坑米魃虡I(yè)用途的，需要符合什么條件和法律政策的依據(jù)是什么呢？

一、住宅改商用房有哪些政策依據(jù)？

《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)人力資源社會(huì)保障部等部門關(guān)于促進(jìn)以創(chuàng)業(yè)帶動(dòng)就業(yè)工作指導(dǎo)意見(jiàn)的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2008〕111號(hào)）第四條規(guī)定：“（四）放寬市場(chǎng)準(zhǔn)入。加快清理和消除阻礙創(chuàng)業(yè)的各種行業(yè)性、地區(qū)性、經(jīng)營(yíng)性壁壘。法律、法規(guī)未禁止的行業(yè)和領(lǐng)域向各類創(chuàng)業(yè)主體開(kāi)放，國(guó)家有限制條件和標(biāo)準(zhǔn)的行業(yè)和領(lǐng)域平等對(duì)待各類創(chuàng)業(yè)主體。在法律、法規(guī)規(guī)定許可的范圍內(nèi)，對(duì)初創(chuàng)企業(yè)，可按照行業(yè)特點(diǎn)，合理設(shè)置資金、人員等準(zhǔn)入條件，并允許注冊(cè)資金分期到位。按照法律、法規(guī)規(guī)定的條件、程序和合同約定允許創(chuàng)業(yè)者將家庭住所、租借房、臨時(shí)商業(yè)用房等作為創(chuàng)業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。擴(kuò)大政府采購(gòu)范圍，制定促進(jìn)小企業(yè)發(fā)展的政府采購(gòu)優(yōu)惠政策。各地區(qū)、各有關(guān)部門可根據(jù)實(shí)際情況，適當(dāng)放寬高校畢業(yè)生、失業(yè)人員以及返鄉(xiāng)農(nóng)民工創(chuàng)業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入條件?！?

二、住宅改商用房條件及法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定

（一）《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十七條規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意?！?

（二）《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條規(guī)定：“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用?！?

（三）《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十條規(guī)定：“業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請(qǐng)求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持。第十一條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主?！?

綜上可知，“住改商”并不是無(wú)條件的，住宅業(yè)主在改變住宅用途時(shí)不能隨意而為，需要滿足兩個(gè)條件：一是相關(guān)法律、法規(guī)沒(méi)有相應(yīng)的禁止性規(guī)定。二是“住宅商用”必須經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。同時(shí)還應(yīng)到房管部門辦理相關(guān)的變更登記。