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淺析小區(qū)停車(chē)位權(quán)屬處分問(wèn)題

一、關(guān)于地上車(chē)位、地庫(kù)車(chē)位、人防車(chē)位能否售賣(mài)問(wèn)題。

關(guān)于這三類(lèi)車(chē)位開(kāi)發(fā)商能否買(mǎi)賣(mài)的問(wèn)題，首先，地上車(chē)位與地庫(kù)車(chē)位，取決于開(kāi)發(fā)商對(duì)車(chē)位是否享有所有權(quán)，通俗地說(shuō)，就是能否把車(chē)位產(chǎn)權(quán)證辦出來(lái)。如果可以辦理產(chǎn)權(quán)證，屬于產(chǎn)權(quán)車(chē)位，可以售賣(mài)；如果辦不出產(chǎn)權(quán)證，則屬于無(wú)產(chǎn)權(quán)車(chē)位，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)售賣(mài)。其次，人防車(chē)位來(lái)自人防工程，人防工程的產(chǎn)權(quán)屬于政府所有，實(shí)踐中當(dāng)?shù)厝朔擂k可以授權(quán)開(kāi)發(fā)商對(duì)其進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理（也有授權(quán)全體業(yè)主進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理的模式），既然只是授權(quán)管理，故不具備產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。而人防車(chē)位不過(guò)是利用人防工程在非戰(zhàn)時(shí)臨時(shí)規(guī)劃的停車(chē)區(qū)域，不具有可處分性，當(dāng)然不可售賣(mài)。

而對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，車(chē)位能否取得產(chǎn)權(quán)，則取決于在建設(shè)工程規(guī)劃許可證的附圖中是否屬于規(guī)劃范圍內(nèi)用于停放車(chē)輛的區(qū)域。換言之，如果開(kāi)發(fā)商所售的地上車(chē)位屬于規(guī)劃范圍內(nèi)用于停放車(chē)輛的區(qū)域，且開(kāi)發(fā)商與業(yè)主在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》內(nèi)對(duì)此明示該面積未計(jì)入公攤且屬于開(kāi)發(fā)商所有，那么，開(kāi)發(fā)商就可能辦理該車(chē)位產(chǎn)權(quán)，從而售賣(mài)該地上車(chē)位。而產(chǎn)權(quán)車(chē)位的產(chǎn)權(quán)之合法來(lái)源，來(lái)自《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十四條第二款的規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。

二、開(kāi)發(fā)商是否可以對(duì)小區(qū)車(chē)位進(jìn)行出租的問(wèn)題。

對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，需要一分為三進(jìn)行分析。第一，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十四條第一款明確規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。這是《物權(quán)法》在立法中針對(duì)商品房小區(qū)車(chē)位、車(chē)庫(kù)權(quán)利歸屬所制定的相對(duì)明確的法律依據(jù)，即“業(yè)主優(yōu)先”原則。在實(shí)踐中，采用比例配置是較為公平的做法，即開(kāi)發(fā)商必須根據(jù)小區(qū)住戶(hù)戶(hù)數(shù)，按合理比例配置公用停車(chē)位。第二，在業(yè)主的需求能夠得到一定滿(mǎn)足、還有多余車(chē)位、車(chē)庫(kù)的的前提下，對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)是可以進(jìn)行出租的，其中人防車(chē)位只可出租，不可售賣(mài)，但對(duì)于租賃期限，廣東省地方性法規(guī)、行政法規(guī)暫未對(duì)該出租期限進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定。第三，對(duì)于占用業(yè)主共有道路或其他場(chǎng)地的車(chē)位，這一類(lèi)車(chē)位往往屬于為了解決停車(chē)需求，開(kāi)發(fā)商占用共有道路或其他場(chǎng)地臨時(shí)劃定的停車(chē)位，是不能進(jìn)行出租、售賣(mài)的。

三、開(kāi)發(fā)商出售、出租車(chē)位應(yīng)公開(kāi)進(jìn)行。

根據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，建設(shè)單位依法取得車(chē)位、車(chē)庫(kù)權(quán)屬登記后方能出售車(chē)位、車(chē)庫(kù)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在出售車(chē)位、車(chē)庫(kù)一個(gè)月前，以書(shū)面形式告知本區(qū)域全體業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示擬出售車(chē)位、車(chē)庫(kù)的產(chǎn)權(quán)證明文件和出售價(jià)格。擬出售車(chē)位、車(chē)庫(kù)數(shù)量少于本區(qū)域房屋套數(shù)時(shí)，每戶(hù)業(yè)主只能購(gòu)買(mǎi)一個(gè)車(chē)位、車(chē)庫(kù)。

四、開(kāi)發(fā)商能否將小區(qū)車(chē)位對(duì)外出租？

根據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)首先出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人。在滿(mǎn)足本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設(shè)單位將車(chē)位、車(chē)庫(kù)出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人以外的其他人的，其租賃合同期限不得超過(guò)六個(gè)月。