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司法拍賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)，法院是否應(yīng)當(dāng)清場(chǎng)移交？

我們可以在司法拍賣(mài)網(wǎng)看到很多“法院賣(mài)貨”信息，其中多數(shù)是房產(chǎn)、土地等不動(dòng)產(chǎn)拍賣(mài)信息，對(duì)于有意參與競(jìng)拍的人來(lái)說(shuō)，除了考慮房產(chǎn)位置，價(jià)格等因素外，容易忽略但卻值得他們關(guān)注的還有“法院是否負(fù)責(zé)清場(chǎng)移交？”

點(diǎn)進(jìn)去看，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，多數(shù)情況下，司法拍賣(mài)平臺(tái)并未對(duì)法院是否負(fù)責(zé)清場(chǎng)移交問(wèn)題進(jìn)行說(shuō)明或者干脆直接標(biāo)明不交吉拍賣(mài)（即法院不負(fù)責(zé)清場(chǎng)移交），而實(shí)踐中，競(jìng)拍人成功拍下涉案不動(dòng)產(chǎn)后，對(duì)于后續(xù)繳納稅費(fèi)、水電費(fèi)或物業(yè)費(fèi)以及移交等問(wèn)題法院通常不再主動(dòng)參與。那么問(wèn)題來(lái)了:對(duì)于司法拍賣(mài)成交的不動(dòng)產(chǎn)，法院是否應(yīng)當(dāng)清場(chǎng)移交？

答案是肯定的。詳見(jiàn)下文:

首先，2005年1月1日開(kāi)始施行的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第三十條規(guī)定：“人民法院裁定拍賣(mài)成交或者以流拍的財(cái)產(chǎn)抵債后，除有依法不能移交的情形外，應(yīng)當(dāng)于裁定送達(dá)后十五日內(nèi)，將拍賣(mài)的財(cái)產(chǎn)移交買(mǎi)受人或者承受人。被執(zhí)行人或者第三人占有拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)移交而拒不移交的，強(qiáng)制執(zhí)行?！痹摋l司法解釋已經(jīng)明確規(guī)定,拍賣(mài)成交的財(cái)產(chǎn)法院應(yīng)當(dāng)移交買(mǎi)受人,且移交期限為拍賣(mài)成交裁定書(shū)送達(dá)當(dāng)事人后15日內(nèi).

其次，2017年1月1日開(kāi)始施行的《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)若干問(wèn)題的規(guī)定》,其中第二條規(guī)定:”人民法院以拍賣(mài)方式處置財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)采取網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)方式，但法律、行政法規(guī)和司法解釋規(guī)定必須通過(guò)其他途徑處置，或者不宜采用網(wǎng)絡(luò)拍賣(mài)方式處置的除外?！焙偷诹鶙l第七款規(guī)定:”實(shí)施網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)的，人民法院應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：(七)辦理財(cái)產(chǎn)交付和出具財(cái)產(chǎn)權(quán)證照轉(zhuǎn)移協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)”.根據(jù)上述規(guī)定,網(wǎng)絡(luò)拍賣(mài)方式處置的財(cái)產(chǎn),法院仍有義務(wù)將財(cái)產(chǎn)交付買(mǎi)受人.

第三,廣東地區(qū)已經(jīng)明確規(guī)定要求以清場(chǎng)移交為原則.對(duì)于一些法院的不盡責(zé)行為,我們表示痛斥,但相反對(duì)于有些地區(qū)法院的做法我們表示點(diǎn)贊,如我省: 2019年6月25日,廣東省高級(jí)人民法院專(zhuān)門(mén)出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范司法拍賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)移交工作的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》,該文件明確要求地方各級(jí)法院司法拍賣(mài)以清場(chǎng)移交為原則,除以下幾種情形外一律實(shí)行清場(chǎng)移交,并指出了對(duì)拒不搬離的占有人可以采取強(qiáng)制執(zhí)行的具體措施:

符合下列情形的不予清場(chǎng)移交:（1）執(zhí)行標(biāo)的物存在合法有效的租賃關(guān)系，且不屬于出租前已經(jīng)設(shè)立抵押權(quán)或出租前已被人民法院依法查封情況，承租人主張買(mǎi)賣(mài)不破租賃的；（2）拍賣(mài)、變賣(mài)執(zhí)行標(biāo)的物共有份額或以執(zhí)行標(biāo)的物共有份額抵債，且共有物不可以分割使用的；（3）案件情況特殊，實(shí)際清場(chǎng)客觀有困難，申請(qǐng)人與被執(zhí)行人協(xié)商一致要求不清場(chǎng)拍賣(mài)，且不損害第三人合法權(quán)益的；（4）其他法律和司法解釋規(guī)定不移交的。

綜上, 買(mǎi)受人通過(guò)司法拍賣(mài)途徑取得的不動(dòng)產(chǎn)，非特定情形下法院應(yīng)當(dāng)清場(chǎng)移交,才能更好的保護(hù)買(mǎi)受人合法權(quán)益!

附全文:

廣東省高級(jí)人民法院印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范司法拍賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)移交工作的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》的通知（粵高法〔2019〕84號(hào)）

全省各級(jí)人民法院：

  為進(jìn)一步規(guī)范全省法院不動(dòng)產(chǎn)司法拍賣(mài)工作，我院審判委員會(huì)討論通過(guò)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范司法拍賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)移交工作的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》（下稱(chēng)《指導(dǎo)意見(jiàn)》）?，F(xiàn)印發(fā)給你們，并就有關(guān)要求通知如下。

  一、進(jìn)一步提高規(guī)范司法拍賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)移交工作重要性的認(rèn)識(shí)

  《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第三十條明確規(guī)定，人民法院裁定拍賣(mài)成交或者以流拍的財(cái)產(chǎn)抵債后，除有依法不能移交的情形外，應(yīng)當(dāng)于裁定送達(dá)后十五日內(nèi)，將拍賣(mài)的財(cái)產(chǎn)移交買(mǎi)受人或者承受人。被執(zhí)行人或者第三人占有拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)移交而拒不移交的，強(qiáng)制執(zhí)行。但一段時(shí)期以來(lái)，一些法院沒(méi)有嚴(yán)格按照司法解釋的規(guī)定，依法將拍賣(mài)成交或者抵債的不動(dòng)產(chǎn)清場(chǎng)移交，影響了買(mǎi)受人或者承受人的合法權(quán)益，損害人民法院司法權(quán)威和公信力。為此，省法院經(jīng)過(guò)充分聽(tīng)取各級(jí)法院意見(jiàn)和調(diào)研論證，制訂《指導(dǎo)意見(jiàn)》。這是進(jìn)一步規(guī)范全省法院執(zhí)行工作、切實(shí)保護(hù)當(dāng)事人和不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人、承受人合法權(quán)益、維護(hù)人民法院司法公信的重要措施，各級(jí)法院對(duì)此必須進(jìn)一步提高認(rèn)識(shí)，高度重視此項(xiàng)工作。

  二、全面貫徹落實(shí)司法拍賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)清場(chǎng)移交工作

各級(jí)法院要組織全體執(zhí)行干警認(rèn)真?zhèn)鬟_(dá)學(xué)習(xí)《指導(dǎo)意見(jiàn)》，本通知下發(fā)后，不動(dòng)產(chǎn)司法拍賣(mài)必須嚴(yán)格貫徹落實(shí)《指導(dǎo)意見(jiàn)》的各項(xiàng)要求，堅(jiān)持以清場(chǎng)移交為原則、不清場(chǎng)移交為例外，嚴(yán)格控制不清場(chǎng)移交的情形。確有必要實(shí)施不清場(chǎng)移交的，不清場(chǎng)移交的期限屆滿后，如果被執(zhí)行人或者其他占有人繼續(xù)占有涉案不動(dòng)產(chǎn)，買(mǎi)受人或者承受人依法提起訴訟要求騰退的，有管轄權(quán)的人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理及時(shí)裁判。

廣東省高級(jí)人民法院

2019年6月25日

關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范司法拍賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)移交工作的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）

  為進(jìn)一步規(guī)范全省法院司法拍賣(mài)、變賣(mài)成交或抵債的不動(dòng)產(chǎn)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)執(zhí)行標(biāo)的物）清場(chǎng)移交工作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》和有關(guān)司法解釋的規(guī)定，制定本指導(dǎo)意見(jiàn)。

  一、司法拍賣(mài)以清場(chǎng)移交為原則

  1.除有本意見(jiàn)第10條列明的情形外，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第三十條等規(guī)定，在拍賣(mài)、變賣(mài)成交或者以流拍的財(cái)產(chǎn)抵債的裁定送達(dá)后十五日內(nèi)，將執(zhí)行標(biāo)的物清場(chǎng)后移交買(mǎi)受人或者承受人。被執(zhí)行人或者其他人占有執(zhí)行標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)移交而拒不移交的，強(qiáng)制執(zhí)行。

  2.執(zhí)行法院可以根據(jù)案件具體情況，在拍賣(mài)前對(duì)執(zhí)行標(biāo)的物先行清場(chǎng)。

  二、強(qiáng)制清場(chǎng)的方法和程序

  3.強(qiáng)制遷出執(zhí)行標(biāo)的物，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)及時(shí)發(fā)布公告，責(zé)令被執(zhí)行人或者其他占有人在指定期限內(nèi)自行搬離，并告知拒不搬離的法律后果。

  4.指定期限到期后，被執(zhí)行人或其他占有人拒不搬離的，執(zhí)行法院可以通知有關(guān)部門(mén)或單位協(xié)助停水、停電、停氣等，并依法對(duì)被執(zhí)行人或其他占有人予以罰款、拘留；仍拒不搬離的，依法強(qiáng)制清場(chǎng)；對(duì)涉嫌構(gòu)成犯罪的，依法移送追究刑事責(zé)任。

  5.強(qiáng)制清場(chǎng)搬出的財(cái)物，由執(zhí)行法院制作財(cái)物清單并運(yùn)至指定處所，交給被執(zhí)行人或者其他占有人。被執(zhí)行人或者其他占有人拒絕接收的，經(jīng)征求申請(qǐng)執(zhí)行人同意，可以交申請(qǐng)執(zhí)行人或者其他人保管，并限期由被執(zhí)行人或者其他占有人領(lǐng)取。被執(zhí)行人或者其他占有人逾期不領(lǐng)取的，將財(cái)物予以提存，提存費(fèi)用由被執(zhí)行人或者其他占有人承擔(dān)。

  6.執(zhí)行法院可以探索建立專(zhuān)門(mén)的清場(chǎng)工作團(tuán)隊(duì)，并可以引入社會(huì)輔助力量協(xié)助開(kāi)展強(qiáng)制清場(chǎng)工作。社會(huì)輔助力量主要負(fù)責(zé)對(duì)被執(zhí)行人或者其他占有人有關(guān)財(cái)物的搬運(yùn)裝卸、倉(cāng)儲(chǔ)保管等工作。由此產(chǎn)生的費(fèi)用由被執(zhí)行人或者其他占有人承擔(dān)。

  7.執(zhí)行法院依靠自身力量強(qiáng)制清場(chǎng)確有困難或者執(zhí)行標(biāo)的物不在本法院轄區(qū)的，可以逐級(jí)報(bào)請(qǐng)上級(jí)法院協(xié)同執(zhí)行。

  8.執(zhí)行法院要爭(zhēng)取地方黨委政法委的支持，建立公安、城管、消防、鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道、120急救中心、供水、供電、供氣等部門(mén)參與的強(qiáng)制清場(chǎng)執(zhí)行聯(lián)動(dòng)工作機(jī)制。

  9.對(duì)于重大、敏感的強(qiáng)制清場(chǎng)案件，執(zhí)行法院要制定執(zhí)行預(yù)案，做好風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，并邀請(qǐng)強(qiáng)制清場(chǎng)工作聯(lián)動(dòng)成員單位參與。必要時(shí)，邀請(qǐng)人大代表、政協(xié)委員和新聞媒體等見(jiàn)證執(zhí)行。

  三、不予清場(chǎng)移交的情形

  10.符合下列情形的不予清場(chǎng)移交:

  （1）執(zhí)行標(biāo)的物存在合法有效的租賃關(guān)系，且不屬于出租前已經(jīng)設(shè)立抵押權(quán)或出租前已被人民法院依法查封情況，承租人主張買(mǎi)賣(mài)不破租賃的；

  （2）拍賣(mài)、變賣(mài)執(zhí)行標(biāo)的物共有份額或以執(zhí)行標(biāo)的物共有份額抵債，且共有物不可以分割使用的；

  （3）案件情況特殊，實(shí)際清場(chǎng)客觀有困難，申請(qǐng)人與被執(zhí)行人協(xié)商一致要求不清場(chǎng)拍賣(mài)，且不損害第三人合法權(quán)益的；

  （4）其他法律和司法解釋規(guī)定不移交的。

  11.不清場(chǎng)移交的，應(yīng)在拍賣(mài)公告中特別提示并說(shuō)明原因，符合第10條第（1）項(xiàng)情形的要注明租賃期限及租金收取人、符合第10條第（3）項(xiàng)情形的要注明被執(zhí)行人繼續(xù)占有使用的期限及占用費(fèi)收付人。拍賣(mài)公告應(yīng)特別告知期限屆滿前買(mǎi)受人不得提起物權(quán)保護(hù)訴訟請(qǐng)求騰退。

  12.執(zhí)行法院根據(jù)本指導(dǎo)意見(jiàn)第10條在拍賣(mài)公告中明確以不清場(chǎng)移交方式拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債的執(zhí)行標(biāo)的物，期限屆滿前，買(mǎi)受人向有管轄權(quán)的人民法院提起物權(quán)保護(hù)訴訟請(qǐng)求騰退的，人民法院不予受理；但買(mǎi)受人提起訴訟請(qǐng)求支付占用費(fèi)的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理。期限屆滿后，被執(zhí)行人或者其他占有人仍然繼續(xù)占有、使用該執(zhí)行標(biāo)的物的，買(mǎi)受人向有管轄權(quán)的人民法院提起物權(quán)保護(hù)訴訟請(qǐng)求騰退的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理。

  13.本指導(dǎo)意見(jiàn)自印發(fā)之日起施行。